RekentmeeCijfers 2026
Alle calculators

Kopen of huren

Vergelijk wat je na een aantal jaar aan vermogen overhoudt als je koopt, tegenover huren en beleggen. Met de officiële 2026-cijfers voor belasting en overdrachtsbelasting.

Stap 1 van 3 · De koopwoning

De koopwoning

De gegevens van de woning die je overweegt te kopen.

De vraagprijs of het bedrag dat je verwacht te betalen. We gebruiken dit ook als WOZ-waarde voor het eigenwoningforfait.
Uit je offerte of hypotheekoverzicht. We vullen hier bewust niets voor je in. Gemiddelde rentestanden bij DNB ter oriëntatie.
We rekenen met een annuïteitenhypotheek, de gebruikelijke vorm voor een nieuwe hypotheek met renteaftrek.
Bepaalt tegen welk tarief je de hypotheekrente aftrekt. Niet paraat? Reken het om vanaf je maandsalaris.

Hoe kopen en huren tegen elkaar uitvallen

Een voorbeeld om de vergelijking te volgen: een woning van € 400.000 met € 20.000 eigen geld, dus een hypotheek van € 380.000 over 30 jaar tegen 4% rente. Dat is een voorbeeldpercentage, geen actuele rente. De koper verdient € 60.000 bruto per jaar. Daartegenover staat een huurwoning van € 1.250 per maand.

Zet je alleen de maandlasten naast elkaar, dan lijkt huren goedkoper. De hypotheek kost in het eerste jaar € 1.814 bruto per maand, en na hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait € 1.313. Met onderhoud, onroerendezaakbelasting en opstalverzekering erbij betaalt de koper € 1.713 per maand, € 463 meer dan de huurder. Van dat bedrag is € 558 aflossing. Dat geld gaat naar je eigen huis en komt terug als je verkoopt. Tel je het niet als kosten, dan kost kopen in het eerste jaar € 1.155 per maand, minder dan de huur. Daarom kijkt deze calculator naar wat je na een aantal jaar overhoudt: de overwaarde van de koper tegenover het belegde geld van de huurder.

Als je koopt, ben je bij aankoop geld kwijt dat je niet terugziet. De grootste post is meestal de overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom, in het voorbeeld € 8.000. Voor de rest maakt het verschil of een kostenpost nodig is om de lening te krijgen of om de woning te krijgen. Kosten voor de lening trek je één keer af in je aangifte: notariskosten hypotheekakte, taxatiekosten voor het krijgen van de lening, advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur, borgtochtprovisie Nationale Hypotheek Garantie. Kosten voor de woning zijn niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht leveringsakte, makelaarscourtage voor de aankoop.

In het voorbeeld zijn de kosten voor de lening € 4.000 en de notaris- en kadasterkosten voor de levering € 1.500. De kosten voor de lening tel je in de aangifte over het aankoopjaar op bij de hypotheekrente: samen zijn ze één aftrekpost. Bovenop de renteaftrek leveren de € 4.000 je € 1.758 op: 37,56% via je belastingtarief, plus € 256 doordat je algemene heffingskorting meegroeit. Netto ben je € 11.742 kwijt voordat je in het huis woont, en samen met het eigen geld heb je vooraf € 33.500 nodig. Dat bedrag had je als huurder kunnen beleggen, en zo rekent de calculator het ook: de huurder begint met hetzelfde geld, op de borg van 2 maanden huur na.

Ben je meerderjarig en jonger dan 35, wordt de woning je hoofdverblijf en komt de koopsom niet boven € 555.000, dan betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting. In het voorbeeld scheelt dat € 8.000. Boven die grens vervalt de vrijstelling volledig. Het is geen schijf: bij een woning van één euro boven de grens betaal je het volle tarief over de hele koopsom.

Door die eenmalige kosten, en doordat je bij verkoop nog kosten maakt voor de makelaar (in het voorbeeld 1,5% van de woningwaarde), begint kopen met een achterstand. Na het eerste jaar staat de koper € 9.967 achter op de huurder. Daarna loopt de koper in, want elk jaar komt er aflossing en waardestijging bij het huis. Met 2% waardestijging, 2% huurstijging en 4% rendement voor de huurder haalt kopen huren in jaar 3 in. Met de startersvrijstelling is dat in jaar 2.

Wanneer dat moment komt, hangt vooral af van de huur tegenover de koopprijs en van de waardeontwikkeling. Blijft de woning even veel waard, dan haalt kopen huren in jaar 14 in. Is de huur dan € 1.100 in plaats van € 1.250, dan haalt kopen huren binnen 30 jaar niet in. Stijgt de woning 3% per jaar in waarde, dan haalt kopen huren in jaar 2 in.

De huurstijging en het rendement dat je als huurder op je geld maakt, tellen voor dat moment nauwelijks mee. In het voorbeeld blijft het jaar 3, of de huur nu 0% of 3% per jaar stijgt en of je 2% of 6% rendement maakt. Ze bepalen wel hoe groot het verschil wordt als je lang blijft wonen. Na 30 jaar staat de koper ongeveer € 192.000 voor als de huur gelijk blijft, en ongeveer € 575.000 als die 3% per jaar stijgt. Voor deze percentages bestaat geen officiële bron. Vul ze daarom voorzichtig in; het resultaat laat zien hoeveel één procentpunt minder waardestijging scheelt.

Veelgestelde vragen

Geldt de startersvrijstelling als we samen kopen?

Alleen voor wie aan de voorwaarden voldoet, en dan over diens aandeel in de woning. Koop je samen, ieder voor de helft, en is maar één van jullie jonger dan 35, dan betaal je over de andere helft wel overdrachtsbelasting. Bij een woning van € 400.000 is dat € 4.000. Zet je in de calculator de startersvrijstelling aan, dan kun je aangeven dat maar één van jullie voldoet en welk deel van de woning van die persoon is; de overdrachtsbelasting wordt dan over de rest berekend.

Wat als de huizenprijzen dalen?

Vul dan een negatief percentage in bij de waardeontwikkeling. De calculator rekent dat gewoon door, ook als de woning daardoor onder water komt te staan: de restschuld is dan hoger dan wat de woning na verkoopkosten opbrengt. In het voorbeeld hierboven, met 1% daling per jaar, haalt kopen huren in jaar 30 in, en na tien jaar staat de huurder ongeveer € 47.000 voor.

Wat gebeurt er met de huurborg?

De calculator rekent met 2 maanden kale huur als borg, het wettelijke maximum. Die borg staat stil: de huurder kan hem niet beleggen en krijgt hem aan het eind van de woonduur terug. Bij een huur van € 1.250 gaat het om € 2.500, dus het effect op de uitkomst is klein.

Rekent de calculator belasting over het geld van de huurder?

Nee. Over het belegde vermogen van de huurder rekent de calculator geen box 3-belasting. In werkelijkheid kan die er wel over vallen, dus de uitkomst valt voor huren iets te gunstig uit.

Waarom stijgen onderhoud en ozb in de berekening niet mee?

Om het aantal aannames klein te houden. Onderhoud, onroerendezaakbelasting en opstalverzekering blijven over de hele woonduur gelijk. In werkelijkheid stijgen die kosten meestal mee met de prijzen, dus vooral bij een lange woonduur valt kopen iets te gunstig uit.

Kan ik ook contant kopen doorrekenen?

Nee. Deze vergelijking gaat uit van een woning die je deels met een hypotheek financiert. Zonder hypotheek is er geen aflossing en geen renteaftrek, en dat vraagt een ander rekenmodel.

Alles over Wonen & later

Bronnen